一、引言

在过去二十多年里，我国房地产业经历了高速发展阶段。而近年来，随着城镇化率逐步走高、政策逐步转向长效机制， 房地产市场的周期属性也相较其成长属性开始放大，关于房地产行业发展空间和行业走向的讨论日趋热烈。中国房地 产业处于什么样的阶段？房地产业对经济的贡献从此就走下坡路了吗？行业后续会走向怎么样的形态？新的发展模 式又到底是什么？本文试图回答以上问题。 一部分关于房地产行业的研究将目光局限于住房市场，而还有一些研究虽然考虑到了如持有型物业、房地产产业链等 因素，但往往依然以住宅开发作为主导影响因素或是将研究聚焦于成交数量以及价格等市场层面的因素。

行业增加值（Gross Value Added，GVA）是一个衡量行业部门的产出及行业部门对经济增长贡献的指标，其计算方法 为行业总产出扣除中间投入后剩余的部分，是行业部门在一定周期内创造的经济价值的货币度量。所有常住单位增加 值之和，再加上产品税（减产品补贴）就构成了国内生产总值（Gross Domestic Product，GDP）。本报告将从增加值 的视角切入，结合国内外情况以及行业和经济发展，探讨我国房地产行业的发展历史和现状，并提出对房地产行业未 来发展的展望。 行业增加值为我们提供了一个客观观察房地产行业发展的宏观视角，而海外的经验为我们探究房地产行业在不同阶段 的发展规律提供了参考样本，这也是本报告在现有研究基础上的主要贡献。

(相关资料图)

二、房地产业的概念及统计口径

要讨论房地产业增加值，并进一步从房地产业增加值的视角出发探讨房地产行业发展，首先需要明确房地产业增加值 的定义及其范围。房地产业增加值是指一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内从事房地产业生产活动创造的 新增价值和固定资产转移价值。在行业划分方面，房地产往往单独作为一个门类进行统计，有的时候也会与资产租赁 合并作为一个门类。参考联合国经济和社会事务部统计司《所有经济活动的国际标准行业分类》（International Standard Industrial Classification of All Economic Activities，ISIC）修订本第 4 版，房地产门类包括出租 者、代理人和/或经纪人在房地产的买卖、房地产的租赁、提供其他房地产服务（如房地产估价服务或房地产契约代 管人服务等）等几个方面的活动，同时还包括建筑结构设计（Structure）以及此类结构的拥有权和出租活动和房地 产物业管理者的活动。

1、房地产业包含了比开发更广泛的概念

各国对于房地产行业划分有一定的差异，如英国、德国、新加坡、韩国、巴西等将房地产活动划分为基于 自有或租赁的房地产的活动和以收费或合同为基础的房地产活动，其中英国还将估算租金进行单列，美国和日本则分 为住宅和其他房地产，中国则按照开发经营、租赁经营、物业管理、中介服务等业态进行划分，但总体上对房地产行 业的范围界定仍然是基本一致的。从各国的统计标准来看，房地产业增加值主要包括以下几个部分： 开发环节的增加值：包括土地开发的增加值以及各类房地产项目开发过程中相对其各项要素成本的增值部分。需要注 意的是，房地产项目的建造不计入房地产业增加值，而是属于建筑业。此外，二手交易的增值部分不计入增加值以及 国内生产总值，因为增加值以及国内生产总值统计的是一定时期内生产活动的最终成果，而二手交易本身并未创造新 的生产成果，只是一种财富的转移，但是在二手交易过程中如果涉及到其他服务产出，例如中介机构在二手交易过程 中提供的信息咨询服务等，该服务价值计入增加值以及国内生产总值。

租赁环节的增加值：包括土地及各类型房地产租赁所创造的增加值，同时包括居民自有住房的估算租金。 以收费或合同为基础的房地产活动增加值：包括房地产经纪、房地产咨询、房地产估价以及物业管理等收取服务费或 佣金的房地产相关经济活动创造的增加值。 2017 年国民经济行业分类注释对房地产业下各类别的解释可以帮助我们更好地理解国民经济行业分类中对 房地产业的界定，以及房地产业增加值的统计范围。

2、房地产业划分标准的变化也体现了行业的演变

历史上，我国在国民经济行业分类中对房地产业的划分也经过了数次变更，行业分类标准的变更一定程度上也体现了 我国房地产行业的演进以及房地产业范围的变化。《国民经济行业分类（GB/T 4754-1994）》中房地产业包括房地产 开发与经营业、房地产管理业、房地产代理与经纪业三个类别。《国民经济行业分类（GB/T 4754-2002）》中，房地 产业包括房地产开发与经营业、房地产管理业、房地产代理与经纪业分别变更为房地产开发经营、物业管理、房地产 中介服务，各类别的释义也有一定改动，并额外增加了其他房地产活动这一类别。这一版本的变动一定程度上反映了 当时的住房市场化进程。例如在《国民经济行业分类（GB/T 4754-1994）》中“房地产开发与经营”类别的说明为“包 括各类房地产经营、房地产交易、房地产租赁等活动”，而《国民经济行业分类（GB/T 4754-2002）》中“房地产开 发经营”类别说明为“指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商 品房的活动”，这一变化一定程度上反映出随着住房商品化、市场化的推进，统计标准也随之变化以适应经济活动的 变化。 伴随着居民自有房地产规模的增加，《国民经济行业分类（GB/T 4754-2011）》中将自有房地产经营活动1 这一类别进 行单列。现行的《国民经济行业分类（GB/T 4754-2017）》进一步对行业类别进行调整，并将原自有房地产经营活动 类别中的部分项目与原房地产开发经营类别中部分关于租赁的项目合并，变更为房地产租赁经营。

3、 经济核算视角下住房买卖对应投资，住房服务对应消费

在房地产业增加值的构成中，有一项值得特别说明的是居民自有住房的估算租金，这一项在我国的统计分类中作为“居 民自有住房服务”被纳入统计，而在其他国家则会被列作“自有住房”或“估算租金”纳入统计，或被计入自有房地 产活动相关项目下。这部分增加值并未发生实际的交易或是出租活动，而是对住户自有住房所产生的租赁服务价值进 行估算并纳入国民经济统计。这种统计方式可以通俗地理解成住户租住了自己的房子并向自己支付了一笔租金。估算 租金作为没有产生实际租赁活动的价值被纳入经济统计看似与直觉相悖，但有其合理性。一方面，根据国内生产总值 的定义，国内生产总值是指一个国家或地区的所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果，即经济内一定时期内 产出的最终产品和服务的市场价值；虽然住户自有住房并没有在市场上实际出租，但是其依然产出了住房服务，只是 被住户自己所使用2 。另一方面，自有住房服务与住房的实际出租是可以转化的，如果不将自有住房服务部分纳入统计， 仅仅统计发生实际租赁活动的增加值，会使得房地产业增加值以及国内生产总值受到出租率的影响，从而影响其横向和纵向的可比性，而将自有住房服务纳入经济统计，可以保证统计的可比性和连贯性。

目前世界各国主要采用租金法和成本法两种方法来对自有住房服务部分价值进行核算，方法差异可能对自有住房服务 产出的核算结果产生影响，在对这部分价值进行讨论和分析的时候需要考虑核算方法差异的影响。租金法是指利用市 场上大小、位置、质量和类型等因素可比的房屋的租金来核算居民自有住房服务价值的方法。成本法是指用折旧、维 修维护费、资金成本和房产税等成本来核算居民自有住房服务价值的方法，并根据住房可能获得的收益进行相应的调 整。在实践中，美国、英国等经济体采用租金法核算，而我国采用成本法核算。 此外，自有住房服务产生的增加值与购置住房环节所产生的开发增加值并不矛盾。住房购置环节，住房作为经济体内 的一个最终产品，其开发环节所产生的增加值会被纳入国民经济统计。另一方面，住房本身可以作为生产资料，产生 住房服务，而租赁环节的增加值（包括实际租赁产生的增加值以及估算租金对应的增加值）则是住房服务的价值在国 民经济统计中的体现。从支出法的角度，如果将住房视为一种生产资料，将住房服务视为基于住房产生的服务，住房 买卖环节对应的价值属于投资，而住房服务的价值则属于消费。

三、什么因素影响了房地产业增加值的总量和结构变化

1、 城市化进入成熟阶段后，房地产业增加值增速由高于 GDP 增速逐步趋于 GDP 增速

城市化（Urbanisation），又称城镇化、都市化，是指人口向城镇聚集、城镇规模扩大以及由此引起一系列经济社会 变化的过程，是影响房地产业增加值的一个重要因素。城市化是一个多维的概念，其内涵包括人口的城市化（农村人 口逐步转变为城镇人口）、经济的城市化（农业活动逐步向非农业活动转化）、地理意义上的城市化（农村地区或者 自然区域转变为城市地区的过程）等。城市化进程的不同阶段产业结构的变化以及人口流动都会对房地产供需造成影 响。因此，房地产业的发展与城市化进程密切相关。 以城镇化率3 作为城市化进程的度量指标，城市化的进程可以被概括为一条“S”形的 logistic 曲线4 ，即城镇化率增 长速度先上升，后下降，最终城镇化率曲线趋于平缓。城市化的进程可以被分为三个阶段。第一阶段是初级阶段，经 验上这一阶段对应城镇化率低于 25%的时期，这一阶段农业在产业结构中占比较大，人口较为分散且城市人口占比很 低。第二阶段是城市化的高速发展阶段5 ，经验上对应城镇化率在 25%-70%之间的阶段，在这一阶段城镇化率呈现较高 增速。第三阶段是成熟阶段，经验上认为当城镇化率超过 70%后城市化进入成熟阶段，这一阶段城镇化率增长变得缓 慢，城镇化率逐渐趋于稳定。

在城市化进程的不同阶段，房地产业的发展以及房地产业增加值表现出不同的特征。在城市化的高速发展阶段，劳动 密集型工业的发展带动人口从农村地区向城市地区流动，产业的发展和人口的流动催生了增量房地产需求，尤其是住 房需求。因此，在这一阶段，房地产业会表现出比较高的增速，在增加值上就体现为房地产业增加值在 GDP 中占比提 升，即房地产业增加值增速高于 GDP 增速。而当城市化进入成熟阶段后，产业结构由劳动密集型产业主导逐步转为技 术和资本密集型产业主导，人口流动趋缓，郊区化和再城市化同时发生，整体城乡人口结构趋于稳定，城镇化率在较 高水平波动。这一阶段房地产增量需求逐步减少，住房服务、租赁和以收费或合同为基础的房地产活动等产出保持自 然增长，房地产业增加值增速会出现下滑，房地产业增加值在 GDP 中的占比趋于稳定，即房地产业增加值增速逐步趋 近 GDP 增速。另一个视角也反映出，在城市化和工业化都较为成熟，且没有大的产业变革的背景下，房地产作为一种 生产资料，其经济产出价值也会与经济整体产出的增长趋于一致。 以韩国的情况为例，韩国在 20 世纪 60 年代至 80 年代处于城市化的高速发展阶段。在这一时期，韩国房地 产业增加值增速中枢在 25%上下，房地产业增加值在 GDP 中的占比也逐步提高6 。20 世纪 80 年代末至 90 年代初，韩 国城市化进入成熟阶段，城镇化率逐步趋于平稳。这一阶段，房地产业增加值增速中枢回落至 10%以下，房地产业增 加值在 GDP 中的占比趋于稳定。

美国和日本在 20 世纪下半叶进入城市化的成熟阶段7 。从美国和日本的数据可以观察到，在城市化 进入成熟阶段后，房地产业增加值增速中枢明显下降，房地产业增加值在 GDP 中的占比逐步由上升趋于稳定，重要的 在于其占比并非如市场所理解出现下降，伴随着房地产业增加值增速逐步趋近 GDP 增速。上述特征与韩国案例中保持 一致，进一步印证了城市化进入成熟阶段后房地产业增加值的增长中枢下行并趋近 GDP 增速这一论述。在房地产业增 加值增速中枢切换的过程中，其仍高于 GDP 增速，所以在城市化进入成熟阶段后的早期，房地产业增加值在 GDP 中的 占比仍有提升的可能性。

英国和德国则更早完成了城市化进程，20 世纪下半叶以来一直处于城市化的成熟阶段，英国和德国的情况对于城市化 成熟阶段的稳定状态具有一定的代表性。从英国和德国的数据可以观察到，在城市化成熟阶段，房 地产业增加值增速与 GDP 增速高度接近。进一步证明了城市化成熟阶段房地产业增加值增速最终趋近 GDP 增速。

除了房地产业增加值的总量，其结构也会随着城市化进程的推进发生改变。在城市化的初级阶段，房地产业整体产出 相对较低；而在城市化进入高速发展阶段后，产业发展和人口流动催生了房地产增量需求，带动房地产开发业务的发 展及房地产开发的产出增加，因而城市化高速发展阶段，开发经营增加值的占比可能会率先提高。房地产在开发完成 之后形成存量，存量部分的产出贡献计入租赁增加值或是估算租金，而只有在存量的房地产被废弃或者重建更新的时 候，其产出价值才会从房地产业增加值中减少。随着城市化进程进入成熟阶段，新增的房地产需求逐步减少，而此前 积累的存量会贡献房地产业增加值的绝大部分。

2、 政府对房地产部门的干预及住房保障体系或约束房地产业增加值的“天花板”

房地产业与经济和民生息息相关，因此，房地产部门往往会受到政策的约束或干预。而政府对房地产部门的干预会对 房地产行业的发展产生直接影响。 美国、日本、德国、韩国、新加坡都处于城市化进程的成熟阶段，但政府对房地产部门的干预力度存在差异，我们可 以通过这几个国家房地产业增加值的差异来分析政府干预对房地产行业发展及未来空间的影响。

在上述国家中，美国和日本对房地产行业的政策干预力度较弱，基本不存在直接干预，可以大致认为房地产部门是高 度市场化的。德国则存在一定的干预，一方面德国民间存在自发组织的住房合作社提供非营利的保障性住房，以柏林 为例，柏林的住房中住房合作社住房约占 10%；另一方面，德国对租赁市场也存在一定约束。德国的《租赁法》（Mietrecht） 对房屋租赁有着严格的限制，包括房东不得无理由解约、房东或承租人如需解约需要提前3个月至一年不等通知对方、 房东只能在特定情形8 下提高房租、两次涨房租之间至少间隔 15 个月且 3 年内涨幅不得超过 20%等。为平抑租金上涨， 德国于 2015 年还出台了《租赁法修正案》（Mietrechtsnovellierungsgesetz）规定在住房紧张地区，除在 2014 年 10 月 1 日后新建或进行全面现代化的房屋外，新签订租约的租金不得超过可比租金（Vergleichsmiete）的 110%。韩 国则是通过政府直接提供公共出售住房以及公共租赁住房，实现较大覆盖范围的住房保障措施来直接干预房地产业。 新加坡对住房部门实行强干预。新加坡自 1964 年起实施“居者有其屋”计划（Home Ownership Scheme），土地高度 国有，由建屋发展局（Housing and Development Board，HDB）建造组屋并以较低的价格向国民出售或向低收入群体 出租，因而新加坡个人住宅的投资属性或金融服务属性相对较弱，具有一定公益属性和配给性质。截至 2021 年，新 加坡大约 78%的家庭居住在组屋中。

3、 低质量的城市化或使得房地产业和经济增长互相拖累

除了城市化以及政策干预和住房保障体系外，经济和城市发展质量也会对房地产业的发展产生比较显著的影响。关于 发展质量的影响，我们以巴西作为一个比较有代表性的参考案例。 巴西的出口结构相对简单，以初级产品为主，在大宗商品繁荣周期结束之后，经济较容易遭受阻力，随后巴西境内出 现了显著的通货膨胀，经济陷入衰退。在这一背景下，虽然巴西有着较高的城镇化率9 ，但房地产在 GDP 中的占比低于 其他高度城市化10的国家。

根据人口流动的推拉理论，人口流动由推力和拉力决定。流入地改善生活条件的因素是人口流动的拉力，流出地的不 利因素是推力。在巴西城市化进程中与其他国家不同的点在于，英国、 美国等国家的人口向城市地区转移更多由城 市地区的产业集聚带动生产率提高引起；而巴西的人口转移更多源于农业现代化后小农生存空间受到挤压而被迫向城 市移民，但在人口向城市转移的同时，城市并没有对应提供更多的就业岗位，移民到城市的人群大多只能进入非正规 部门，也无法获得较好的居住条件，从而催生出贫民窟问题，巴西仍有约 15%的城市人口居住在贫民窟中。

巴西的案例启发我们，应当辩证看待城市化对房地产部门的拉动作用，房地产部门的发展及其在国民经济中占比的提 升不可简单归因为人口向城市流动，而需要综合考虑其背后人口集聚带动的居住需求、产业集聚带动生产率提高从而 带动居民收入水平的提高等发展质量因素的影响。

4、 小结：房地产业发展受城市化、政府干预和发展质量等因素影响

综上所述，房地产业增加值的影响因素包括城市化、政府干预及住房保障体系、经济和城市发展质量等。其中，城市 化的影响主要表现为在城市化进程的不同阶段房地产业增加值总量及结构特征不同。在城市化的高速发展阶段，房地 产业增加值增速高于 GDP 增速，房地产业增加值在 GDP 中占比提升；当城市化进入成熟阶段后，房地产业增加值增速 逐步趋近 GDP 增速，房地产业增加值在 GDP 中的占比趋于稳定。结构上，在城市化高速发展阶段，开发经营的占比可 能率先提高；而当城市化进程进入成熟阶段，积累的存量会贡献房地产业增加值的绝大部分。政府干预及住房保障体 系的影响主要体现为其对房地产行业经济产出总量的约束，即政策或是住房保障体系对房地产业干预力度越大，房地 产业增加值在国民经济中的占比可能越低。在经济和城市发展质量的层面上，我们应当辩证看待城市化对房地产部门 的拉动作用，房地产部门的发展及其在国民经济中重要性的提升不可简单归因为人口向城市流动，而需要综合考虑其 背后产业结构、收入水平、贫困水平、分配结构、居住条件等发展质量因素的影响。

四、增加值视角下中国房地产业发展情况复盘和展望

1、城镇化率或于 2027-2030 年进入 70%的成熟阶段，倒逼房地产业转型

回顾我国城市化进程，从改革开放以后我国城镇化率出现明显上升，从不足 20%提高目前大约 65%的城镇化率水平。 伴随着城市化进程的快速推进，我国房地产业增加值及其在 GDP 中的占比也相应提升。在城市化加速进程的早期，我 国房地产业增加值同比增速一度达到 20%-40%这一区间；随后随着经济增速放缓，房地产业增加值增长中枢下降至 15% 左右，但仍高于经济增速；而房地产业增加值在 GDP 中的占比也从大约 2%的水平提高到现在的 7%左右。虽近年来因 行业和经济社会因素影响房地产业增加值同比增速下降至 10%以下，低于此前在 10%左右的增速中枢，参考其他国家 在相似城市化阶段的房地产业增加值增速，我们判断短期房地产业增加值增速或处于“超跌”状态，若房地产行业转 入复苏，房地产业增加值增速有望向上均值回归。

我们建立了 logistic 模型来预测中国城镇化率的增长，由于当城市化进入成熟阶段后，整体城乡人口结构趋于稳定， 城镇化率在较高水平波动但难以达到 100%，我们假设城镇化率上限为 80-90%；由于我国城镇化率大约在 1979 年后进 入稳定增长阶段，我们采用 1979 年后数据进行拟合，并根据拟合得到的模型进行预测。根据我们的预测，2027-2030 年我国城镇化率将超过 70%。 另一方面，从产业结构来看，在城市化的中期阶段，工业部门不断发展，具备容纳大量从农村转移到城市的就业人口 的能力，从而带动城市化进程推进，而在城市化的后期，农村人口和城市人口比例相对稳定，主要体现为城市内人口 从第二产业到第三产业的转移。我国的第二、第三产业在 GDP 中的占比已经超过 90%，且已经出现了第二产业占比降 低、第三产业占比提高的趋势，提示我国城市化高速发展阶段可能已经接近尾声。

结合上文中归纳的城市化进程与房地产业增加值的关系，预计我国房地产业增加值在未来 5-7 年左右将保持高于 GDP 增速的增长，随后房地产业增加值增速可能逐步回落，趋近 GDP 增速。

结构方面，由于我国仍处于城市化进程的高速发展阶段，开发经营对房地产业增加值仍然有比较大的贡献。参考石家 庄、大连、济南等样本城市的情况，历史上其开发经营增加值对房地产业增加值的贡献大约在 30%-45%这一区间。结 合我国城市化高速发展阶段可能接近尾声并将逐步转入成熟阶段这一判断，推测我国房地产业增加值中开发经营的占 比可能逐步下降。而与之相对应，租赁经营、物业管理、中介服务等类别的增加值贡献可能提升。

2、判断我国房地产业增加值占 GDP 比例长期或可提高 2-4%至 8-10%

伴随着我国房地产市场的发展，对房地产业的调控和干预已经是一种常态化现象。我国房地产市场存在限购、限贷等 一系列调控措施，但目前我国针对房地产市场的干预调控主要集中于销售市场，对于城市化成熟阶段后房地产业增加 值中贡献较大的存量部分干预有限。住房保障体系方面，我国存在住房公积金为代表的广泛住房保障和一些定向的住 房保障制度，但总体上住房保障仍主要面向中低收入群体，而非大面积、无差别的保障。综合来看，我国对于房地产 部门并非无干预的完全市场化，但也不是对住房市场的强直接干预。 参考国际样本情况，预计长期房地产业增加值在 GDP 中占比应该低于干预力度较弱的美国和日本，而高于对房地产业实行强干预的韩国和新加坡。长期来看，预计我国房地产业增加值在 GDP 中占比可以达到约 8%-10%，仍有 2-4%提升 空间。另外，中国较特殊的“住宅补贴工业”的土地供应模式可能使得增加值向上的稳定性在高能级城市更有保障。

3、我国城市化有产业发展作为支撑，发展质量提升或进一步释放房地产业发展空间

在我国城市化进程高速发展过程中，产业结构也同步发生了变化。二、三产业增加值占 GDP 的比例总体增长至超过 90%。在人口向城镇地区转移的过程中，第二、第三产业的发展为城镇人口提供了更多就业岗位，也促进了城市的经 济发展，为公共服务、城市建设提供保障。总体来看，我国的城市化进程是有相应的产业发展支撑的。

改革开放以来，我国城市化实现了快速增长。世界银行数据显示，1978 年至 2018 年 40 年间中国城镇化率从 17.9%上 升至 59.2%，平均每年提高 1.03%，而世界平均城镇化率则从 45.8%上升至 59.8%，平均增长速度仅为 0.35%。过快的 城市化导致我国城镇化质量与速度可能存在一定程度上的不匹配，进而产生了城乡二元化结构加剧、市民化进程滞后、 城镇化空间格局不平衡、城市发展质量提升受阻等问题。针对这些问题，国家已经提出了新型城镇化战略，将通过以 工补农、以城带乡方式推进城乡要素自由流动、平等交换，消除城乡二元结构；以户籍制度改革带动城镇基本公共服 务均等化，健全配套政策体系，提高农业转移人口市民化质量；采取城市群分类发展、城市分级协调的发展体制，不断优化城镇化空间布局和形态；以及秉承新型城市建设目标和城市全周期管理理念，推进城市治理体系和治理能力现 代化，实现城市高质量和可持续发展。因此，判断经济和城市发展因素在长期不会对房地产业增加值的总量空间造成 明显制约。 考虑到城市化进入成熟阶段后可能仍需一定时间解决上述发展质量问题，结合我们 2027-2030 年我国城镇化率将超过 70%的预测，预计我国房地产业增加值在 GDP 中的占比可能在 2040-2050 年进入 8-10%的目标区间。

五、房地产业总量及结构增长预测

综上所述，我国当前正处于城市化进程高速发展阶段后期，预计大约 5-7 年后城镇化率到达 70%。根据城市化进程与 房地产业增加值的关系，预计我国房地产业增加值在未来 5-7 年将保持高于 GDP 增速的增长中枢，随后增速可能逐步 回落，最终趋近 GDP 增速。目前我国针对房地产市场的干预调控主要集中于销售市场，住房保障主要面向中低收入群 体。总体上，我国对于房地产部门并非无干预的完全市场化，但也不是对住房市场的强直接干预。推断中长期我国房 地产业增加值总量在 GDP 中占比可以达到约 8-10%。虽然我国城市化质量与速度可能存在一定程度上的不匹配，但在 新型城镇化战略中针对现有的局限性提出了相应的解决方案。考虑到城市化进入成熟阶段后可能仍需一定时间提升发 展质量，结合我们 2027-2030 年我国城镇化率将超过 70%的预测，预计我国房地产业增加值在 GDP 中的占比可能在 2040-2050 年达到 8-10%。

结构方面，判断随着城市化高速发展阶段接近尾声，逐步走向成熟阶段，新增的房地产需求逐步减少，开发经营在房 地产业增加值中占比逐渐下降，租赁经营、物业管理、中介服务等部分占比对应提高。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）